早前有报导指,某家保险公司暂时拒收楼价600万元以上的按揭保险申请,有指情况可能反映楼市风险增加,究竟是耶非耶?
去年10月,港府将按保的适用范围由600万元以下物业,扩至1000万元以下物业。按保放宽,如果单单指适用的楼价范围扩大,原则上不会增加保险公司的风险。
原因在于按揭成数其实没有上升。以一笔8成按揭的楼按,保险公司保障楼价2成的贷款,一旦借款人断供而物业又资不抵债时,向银行补偿有关损失。在计算上,如果保费的比率一样,(例如最高按揭成数一样是8成,一样是保障相当于楼价2成的贷款,保费一样是贷款额的固定百分比)保险公司其实不会因此而增加风险。
当然,按保适用范围扩大,万一是较高楼价的个案断供,为保险公司带来损失金额会较大,也可说高额的按保比低额的个案,风险较为集中,例如假设几千万元的豪宅也可申请8成按揭,那么一宗断供的损失便会抵销多宗一般住宅的按揭保险收益。不过,由于按保放宽,1000万元以上物业并未受惠,风险集中的情况并不算严重。何况现时600万元以上物业申请按保,保费略高于600万元以下物业,影响更不明显。
另外要留意,以上是假设银行及保险公司对于不同价格物业的按揭申请,在客户筛选上维持同一标准。但在实务上,银行或保险公司对于较大额的按保申请,绝对可以有较严格的客户筛选标准—例如只向失业风险较低的申请人批出按揭,以进一步降低风险,完全不必要一刀切拒批某一金额以上的按揭保险申请。
而据了解,有关保险公司暂不处理楼价600万元以上按揭申请,可能纯粹与银行的手续问题,只待时间解决便会恢复正常,暂时不必视为有关机构对后市有任何负面判断的依据。
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