在香港，高收入但资金不足的人士想要置业

在香港，高收入但资金不足的人士想要置业，是最需要与按揭法规周旋的一群。高收入令他们有还款能力，但由于需要叙造高成数的按揭，往往希望借尽按揭的上限，只要稍为误解按揭的法规限制或银行的要求，就有可以在置业过程中惨遭滑铁卢。到底高收入人士，在申请按揭上比较大机会遇上什么陷阱？

固定收入定浮动收入？

许多高收入人士，因为个人能力一般较高，收入随表现变化是常态。例如收入以佣金花红为主的保险业人士、按工作时数收费的律师、能者多劳的美容顾问、专科医生等。从他们的角度出发，因为专业资格、行业前景等因素，即使收入有一部分名义上不是固定，但他们很可能觉得自己有赚钱能力去赚到足够的收入，应付按揭还款。

不过，这并不是银行与监管机构的角度。如果你是首次置业人士，打算申请按揭保险，因按揭证券公司只接受“固定受薪”的首置买家申请，“浮动收入”不会被当为入息一部分。换言之，在这情况下，固定收入单独来计要满足入息要求才行。

当然，当不需要按揭保险时，浮动收入也会被银行计算在内，但就会有一定折让。银行一般会计算半年或以上佣金收入的平均数，再视乎收入波动性再行打折计算。

悭税优先定申请按揭优先？

当高收入人士有了议价能力，很多时都会自组公司，自由度更高外，也能把业务相关的开支入账，减低账面上的收入，作悭税之用。如果没有其他考虑，这当然是聪明的做法。但如果你要申请按揭的话，由于账面上的收入减低，银行自己会低估你的赚钱能力，从而影响申请按揭的成功率。

所以如果自设公司的高收入人士想要申请按揭，最好就提前处理账目，确保收入是足以满足银行及监管机构的要求。

自雇定固定受薪人士？

自设公司的高收入人士在申请按揭时，会遇上不同的困难。那么用公司聘用自己，固定出粮，那又会否变成固定受薪人士？理论上那是不会的。而按揭保险公司审批时，也会查册了解公司股东，如何股东就是申请人，那就会被当成自雇人士。

另外，如果公司是由申请人的直系亲属为大股东，又或两者的注册地址一样，申请人的受雇身份也会被怀疑。

最高按揭成数是多少？

上述的种种问题，造成最常见的陷阱，就是让高收入人士误会最高的按揭成数。根据现行政策，800万或以下的物业可做到九成按揭；一般800万以上至900万以下的物业，可做到八成至九成的按揭，贷款上限为720万；900万或以上至1000万，最高做到八成按揭；而1000万以上的单位，最高做到五成按揭。

但对固定收入的判断，又或自雇与否，就会影响申请人能否通过压力测试，或最高的按揭成数。如果被当成自雇人士，最高成数就会低一成。

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