要约书

要约书？斡旋金？两者到底有何异同？

有鉴太多人问我要约书和斡旋金两者到底有何异同的问题，加上有部分房仲业都对新进员工训练时，刻意误导员工对要约书和干旋金差异，我认为非常有必要宣导一下这两者的差异和相同之处。

首先，请参阅行政院公平交易委员会的说明，并节录对买方最重要的几段文字如下：

斡旋金制度乃中介业者自创，属于非典型契约，由于法律未明确定义其性质，中介业者与消费者自行商议斡旋金之权利义务时，可能因解释不同，及认知上的差异，以致常常发生争议。

由于斡旋金制度在实务运作上的诸多流弊，内政部特别制定了“要约书”范本，藉以取代业者自创的斡旋金制度。

为了让消费者在中介交易进行中有更多的选择机会，并避免不肖中介业者利用掌握斡旋金的优势地位，不当烦扰、压抑消费者的交易决定，公平会进行行业导正，其导正内容如下： “ 房屋中介业者如提出斡旋金要求 ， 应同时告知消费者亦可选择采用内政部所订定之‘要约书’，如消费者选择约定交付斡旋金，则中介业者应以书面明定交付斡旋之目的，明确告知消费者之权利义务，中介业者若未遵行而有欺罔或显失公平情事，则认其违反公平交易法第24条之规定。”

消费者确因中介业者之欺罔行为而受到损害，可具名并检附事证向公平会提出检举。并得依公平交易法第30条至第32条规定，向民事法院提起诉讼，请求损害赔偿。

意思是什么呢？

意思是，两者的功能，对房屋交易的“买卖双方”是没有差异的，都是为了保证出价履约成存在的合约。但是对第三者 - “中介”而言，斡旋金可以有效地绑住买方，用来促使买方进行多次出价或延后买方退出。怎么做呢？很简单，不要还你斡旋金就好了，就像一般你去任何地方消费，只要付了订金，店家就会有一亿种理由和方法不还你订金一样。

当然，我相信还是有佛心中介，只是可能比较少。

中介会说，用斡旋金卖方比较能感受到买方的诚意。我认为这是放屁。为什么呢？

因为内政部定的要约书违约罚则是标的物总价的3%。假设是一间很便宜的鬼屋，只卖你500万，3%也要15万。但是斡旋金了不起是提款机上限6万。哪一个看起来比较多？当然是15万的要约书，能给买卖双方比较多的保障嘛！既然如此，怎么会是斡旋金对卖方比较有吸引力呢？

但是对买方而言，要特别注意，要约书虽然不必先压一笔现金给中介，但是一旦毁约，依法就是要赔3%，所以千万不要随便就下要约，因为一旦成交，其罚则是斡旋金还重的。

所以，问题就很单纯了：“要约书？斡旋金？两者到底有何异同？”

答案是：“对买卖双方而言，功能性相同，唯罚则与法源不同。对中介而言，斡旋金则可使中介较具主导权。对公平交易委员会而言，建议消费者尽量使用内政部版要约书，以免不懂法律被欺负才来哭就很麻烦了。