过去无论淡市旺市，物业投资市场一直以一线街铺及维港沿岸的全幢写字楼最受投资者追捧，不过，经过爆发新型肺炎一役，投资者宜多加注意二、三线区的大型商铺及全幢写字楼的投资潜力。
自去年中发生社会事件及今年初爆发疫症后，四大主要购物区的街铺租金已下跌逾30%，甲级写字楼租金也累积下跌逾20%，拖累资本价格下滑。核心区街铺及写字楼市场租赁需求疲弱的问题难以短期内扭转，租金难免会持续受压，租金回报率欠吸引。
若论投资潜力较佳的物业，将以二、三线地区的全幢写字楼及住宅大厦的基座商场投资前景最理想。
现时商用物业租赁市场中，以补习社等教育机构及护老中心两类租客最活跃。香港学校停课长达5个月，不少家长对教育中心的需求增加，以帮助子女跟上学习进度，因此，教育机构的租赁需求在疫症过后依然保持稳定，二、三线区的全幢写字楼若针对这类租客，出租率将有保证。
当中尤以深水埗、九龙城、东区及上环区内被大型住宅屋苑包围的乙、丙级写字楼最具投资潜力。现时该类物业呎价介乎1万至1.5万元，租金回报率可达3至4厘。回报可观，不过，投资者要注意针对教育机构的消防条例有别其他用途，商厦楼层不宜超过20层。
护老中心以往在旺市时难觅理想地点及足够人手扩张，但现时市况逆转，租赁成本较以往减轻，反造就扩张机会，成租赁市场新贵。随着香港人口老化，此类租赁需求只会越来越大，基座商场根本不愁租客。
现时不少护老中心的营运商均在佐敦、油麻地、东区、湾仔及筲箕湾物色可供扩张的基座商场。不过，投资者需要注意的是此类租客一般倾向租用面积至少5000平方呎的商场作护老中心，并要确定护老中心的用途有否违反大厦公契。现时此类物业的呎价约2万元以下，但每平方呎租金可达50元，投资者可获租金回报率3至4厘。
楼市市况逆转，投资者注视的核心区商用物业未见大幅减价放售，但租金则每下愈况，令本已偏低的回报率更低，投资者可转移注视二、三线区的商用物业，租金收入较稳定，防守性强，回报率也较高。
文章原于2020年6月16日刊登于《经济日报》。