续上文,物业与股市投资不同,“物业管控”是物业投资的一门独有学问,它能影响物业的盈亏及价值。物业管控可分“租赁”、“监察”及“参与”三方面。
“租赁”如处理得宜,可令物业不断产生现金流,随时间调整租金,令物业价值提升,因有良好租金收入的物业,能透过租金回报率支撑价格,还可在逆市中为业主保持盈利及持货能力。然而租赁有很多注意事项,例如租给什么人、如何加租、如何退租、租约内容等等,若涉及不合格的租约或遇上租霸,会令下一手买家却步。
出租有风险,不出租同样有风险,空置物业的“监察”尤其重要,如缺泛管理,有机会被他人占用。以车位为例,不时有业主反映,其空置车位被不明车辆占泊,奇怪的是当向管理处投诉后,车辆便会驶离,难以追究。怀疑有人知悉车位闲置,私下租给邻近修车房使用,闲置物业无法产生现金流,反成为别人的生财工具。
作为业主,应积极“参与”业主大会,了解大厦整体的管理及维修安排。一方面公共设施管理不善,日久失修,会降低物业价值;另一方面,如缺乏参与,由部分业主经大会通过大白象维修工程,所有业主均需为此“埋单”。