从逻辑链条来看中国的经济复苏都依赖于政府支出的增加那么这个前提就是能够收到足够的财税收入。政府财政的两大收入来源一个是土地财政、一个是税收财政前者依赖于房地产后者依赖于房地产和其他实体产业的复苏而从产业链条来看房地产的产业链条足够长也就导致只能房地产先复苏、其他产业后复苏。从2016年全年的表现来看房地产复苏已经是既成事实开发商资金充裕也是既成事实正在出现拐点的是政府土地出让的增加这已经在二线城市开始上演而且定会向全国扩散。我们认为房地产的早周期之力就是经济复苏的洪荒之力Q1经济复苏的格局已经确定。
对房地产市场影响最大的在于货币政策而货币政策和外汇管制之辩是2016年的大热话题特别是所谓的俄罗斯模式。然而在系统的框架当中汇率还会涉及到外汇管制问题。传统的逻辑是放弃外汇这样可以保住宽松货币政策继续刺激资产价格上涨。然而在目前的中国央行于12月31日发布的《金融机构大额交易和可疑交易报告管理办法》其实是完成了不可能三角中的加强外汇管制这样的结果是货币政策和汇率都可以保持一定程度上的稳定。那么对于房地产市场来说就是货币收紧的预期会减弱或者后移楼市还能有所持续。
我们认为2017年的货币政策一定会造成房贷出现拐点关键就在于选择拐点的时间而目前的情况至少可以说明拐点可能会比预期来得更晚有交易性机会。我们现在建议投资者可适当参与地产股可关注业绩高增长、定增倒挂、股权激励或者员工持股计划的题材加持个股相关个股包括华发股份、泰禾集团、中天城投并重点关注国企改革包括光明地产、三木集团、栖霞建设(600533)、中国武夷。以及转型个股包括阳光股份、嘉宝集团、华业资本。