考察“不动产证券化与政府公共建设财源筹措”
考察“不动产证券化与政府公共建设财源筹措”#
本报告对美国不动产证券化之运作，包括其发展演进、证券化之种类及其优、缺点等均作充分的描述及分析，并就国内过去的不动产证券化案例举证说明，最后并就美国实施之经验，提出国内实施不动产证券化应有之建议，包括:一、 法规之修正:现今实施不动产证券化主要法源依据为“信托法”及“信托业法”，配合该法之完成立法，应尽速配合修正相关法令，如银行法、公司法、证交法…等。二、 建立信用评等制度: 扶植一公正客观的信用评等公司亦是“不动产证券化”不可或缺的一环。我国第一家评等公司—中华信用评等公司，民国86年始成立，政府宜扶植使其建立起评等结果之权威性，以获致投资人及受评企业之充分信赖。三、 建立次级市场规模:不动产证券化制度推动的必要前提在于其次级流通市场须达一定的规模，方能吸引投资人愿意将资金投注在不动产持分或其受益凭证上。四、 落实公平土地估价制度: 目前国内对不动产或土地估价仍难以产生为社会大众接受的制度或标准，实有必要尽速落实专业土地估价师鉴价制度，建立不动产证券化的社会公信力。五、 修订土地税相关法规:一旦实施不动产证券化，投资者若将其股权或债权移转，是否涉及巨额之土地增值税，仍存疑义，应于相关法规中修订或阐明，如能将土地增值税纳入所得税，改课资本利得税，应是一劳永逸之作法。六、 应强制信托担保:为保障投资者之权益，并建立不动产证券化的信心，应将投资资金(或共同基全)与投资不动产之标的物强制信托。七、订定适当的换股标准:政府办理公共建设之土地征收，对于不领取现金地价，而愿意选择换股凭证之地主，应以换股标准从宽之原则作为奖励;惟换股标准如何订定，政府应详加研拟。且“换股凭证”应视为有价证券，可在市场流通，才能吸引地主选择“换股凭证”之意愿，亦是以不动产证券化挹注公共建设财源之方式。