房地产市场的空间异质性及需求差异等问题，导致房屋个体特征之隐含价格，在空间上存在变异。而传统的特征价格模型，均忽略了房屋个体特征之边际价格随着空间之变化，而且忽略了地区特性对于住宅价格之影响，导致其估计偏误的产生。本研究认为地区人口属性作为地区特性之一，可代表一个地区对房地产之需求状况，调节房屋个体特征对住宅价格之影响。因此，本研究利用阶层线性模型，以台中市中古屋市场为研究范围，同时考虑了房屋个体特征与地区人口特性，及其交互作用对住宅价格之影响。本研究结果表明，在台中市各行政区之住宅价格存在显著差异，其中20%至30%是由各行政区特性之差异所造成；而地区人口属性对住宅价格之解释能力，显著高于房屋个体特征之解释能力；地区人口属性与房屋个体特征之交互作用，对住宅价格有显著之影响。与此同时，同样的房屋个体特征对透天住宅及非透天住宅价格之解释能力有显著差异，而且地区人口属性及房屋个体特征之交互作用，对这两个次市场之住宅价格亦有显著差异。因此，本研究建议，在估计住宅价格时，需要同时考虑房屋个体特征以及地区人口属性，以获得更好地估计结果。与此同时，对于住宅市场，应该按其产品类型划分次市场，进行住宅价格的估计。
关键字：地区人口属性、中古屋交易价格、特征价格模式、阶层线性模式。