事件:12月数据完全印证我们10月份对投资增速超过10%的判断。
2016年12月全国商品房销售额、销售面积分别为1.5万亿元、2.2亿平方米分别同比上涨18.5%和11.8%;新开工面积1.6亿平方米同比上升12.5%;开发投资额9194亿元同比上升11.1%;资金来源1.5万亿元同比上升16.5%。我们研究发现房地产开发投资额的逻辑已经发生变化不再是由新开工所主导动态相关性已经下降到仅有微弱相关的程度我们继续保持对2017Q1乐观的10%投资增速和全年5%以上的投资增速判断。
2015~2016年财产性收入的井喷将在2017年带来城市房价梯度缩小。
1)我们曾在策略报告中提到一线城市和三线城市最好的房价梯度是1:4这是人口向一线城市流入时所需要保持的房价梯度这一比例的维持能够让新进入一线城市的居民有足够的首付;2)现在的逻辑发生了转变一线城市的资金虹吸现象开始逆转主要是两个原因导致一是一线城市居民收入结构中财产性收入占比大幅提高这是转型成功后在居民收入构成中的标志一线城市已率先转型成功尽管官方统计的数据财产性收入占比仅有0.5%但我们还是认为这存在了很大的低估二是房价梯度已经超过1:10再叠加大量特色小镇的建设资金开始溢出。
2017年回归制度建设之年土地改革和税制改革。
房价大幅上行会带来实体经济空心化类比1980~1990年转型成功的日本导致当前国内房价调控一直无效的原因在于相对落后的制度建设主要体现在两大根本制度上一是土地制度、二是财税制度:1)土地制度主要在于土地公有制所以供给永远都是“稀缺”的土地神话可以无限放大目前的政策破局是通过不动产登记和集体土地流转对比日本在集体土地流转之后还会有一波房价上涨;2)中国的税制体系最晚是1994年的分税制改革既然财产性收入大幅增加财产税征收落后会导致调控手段失效。我们判断2017年将在土地改革和税制改革都会有试点推进。
当前是数据真空期和政策预期期板块波动大但超额少。
进入每年年初的数据真空期直至3月份才能监控到目前唯一的支撑城市也就是三四线城市销售情况。由于政策方向已经明确是收紧但执行力度还需要观察存在超预期或低于预期的可能在此期间板块波动性加大但超额收益比较少。建议投资者自下而上的挖掘全年品种关注深华发A、三木集团、栖霞建设(600533)、华业资本、嘉宝集团、招商蛇口。我们判断板块性机会可能会在Q2和Q4有两波行情关注大票机会。