新楼买家不宜完全依赖“财务计划作业备考”(下)

新盘准买家在考虑是否申请由发展商安排的新盘按揭时，除了参考新推出的“财务计划作业备考”，也有不少地方需要留意。本周我们尝试列出一些选用新盘非银行按揭时的注意事项。

先重温一下，销监局新推出的要求，包括发展商向买家提供一份就财务计划的独立“资料文件”。其实，现时新盘非银行提供的财务计划都要在价单中列出，“资料文件”只是就字体格式另有要求、另外要求发展商口头提醒，准买家如有疑问，应向贷款机构直接查询。

“资料文件”有助于准买家更清楚阅读财务安排，但不能保证准买家在阅读之后就了解财务安排隐藏的风险。就算准买家向贷款机构查询，一般人亦未必有相关知识提出适切的关键问题。

对准买家来说，其实有几个问题是较为关键的：

一、贷款机构的审批标准，例如对供款与负担比率(每月按揭还款相对于收入比例)的具体要求；又或者更直接，如购买某个单位，申请指定财务安排，需要的最低收入标准是多少？

二、对于“入息”的计算标准，例如年尾花红、佣金等是否当作收入？自雇人士的入息计算标准又如何计算？

三、供款与入息比率中，“每月还款”的计算是以优惠期内，抑或优惠期后的利率为准？是否会计算其他债务的还款？

四、贷款机构需要申请人提供什么入息证明？

五、信贷评级是否对贷款申请有所影响？

其次，准买家宜要求贷款机构提供一份“本金利息清还表”，假设按揭贷款获批，列明在当前利率下，优惠期内及优惠期后，每期还款中偿还本金、利息的金额、每期还款后的未偿还按揭本金余额等。我们亦建议准买家，要求贷款机构计算，当市场利率上升时，每期还款中的本金、利息变化。

一般新盘的非银行按揭，都设有初期还款较低的优惠。准买家手持本金利息清还表，可预算在按揭优惠期完结后，未来每期还款是多少、届时如果要申请转按，原有按揭尚有多少未偿还本金等。

最后，准买家也要留意，如果选用“建筑期”付款，而付款安排涉及发展商财务安排，当物业落成期间，如遇上楼市调整，即使入息、审批等都没有问题，也可能出现按揭估价不足的风险。当估价不足时，买家可获的楼按成数不变但额度减少，便需要另行筹措资金，以完成交易。