胡‧说楼市｜按揭101: 银行现金回赠要扣贷款?
由于金管局规定，但凡超过住宅贷款额1%的银行现金回赠，都需要把回赠包括在贷款额内，如果不超过1%则不需要计算在内，应该怎样计算? 背后有几个观点，想在这一集跟大家厘清。 现金回赠不超过贷款额1%，不需要计算在贷款额内。如果你购入的楼价为300万元，自己支付40%首期，余额向银行借取60%按揭上会，贷款额为180万元。若银行提供贷款额1%的现金回赠，等于在买卖手续完成后，银行会把18000元存入户口。因为获取的现金回赠18000元并未超过1%的上限，故不需扣减贷款额。 但值得注意，现金回赠“贷款额1%”中的“贷款额”，是指一般银行在审批按揭批出的最高贷款额度，并非指最终获批的贷款额度。举例，如果你购入楼价300万元的物业，但你却借取按揭保险，自己只支付10%首期，余额向银行借取60%按揭，并加借30%按揭保险上会。虽然最终贷款额为300万元的90%，也就是270万元，但银行批出的现金回赠只会以60%按揭为计算基础，也就是18000元，而非27000元。 举例，若同样购入一层300万元物业，借取最高60%按揭，贷款额为180万元，但如果银行批出1.5%现金回赠，等于买家可获取27000元回赠。由于这数目已超过贷款额1%，故整笔27000元现金回赠要从贷额上扣减，也就是银行只会批出177.3万元贷款额。 上述情况应该不难理解，但换一个情景来看，例如买家购入300万元物业，其最高按揭成数为60%，但他只借取50%按揭，也就是实际贷款额为150万元。就算银行批出贷款额1.5%现金回赠，相当于22500元，高于1%贷款额，表面上应该要扣减。但由于其真正获取的现金回赠22500元，连同实质款额额150万元，仍未超出180万的界线，故在此情况下，并不需扣减。