下图将年度变化图(蓝色线)与售价指数图(绿色线)放在同一图表上表达。在第I个时段，即95年6月至96年6月，售价指数在一年间没有升跌，所以售价A1线向横走，年度变化是零。第II时段时售价指数在一年期内大幅上升，售价A2线上向，年度变化是正数。第III时段售价指数下跌，售价A3线向下，年度变化是负数。以上是容易理解的情况。
不过，在09年6月，当时售价指数正在上升，但实际上比一年前低，所以年度变化图显示负数。由此可见，年度变化图的数值并不直接反映当时楼巿的升跌情况(假如读者对微积分有概念的话，会较易理解)。
在03年底前的一段长时间，年度变化都处于负数，但楼价仍然徐徐向下，反映当时的楼价虽然长期“比往年抵”，但巿民仍然不敢入巿。
但自从04年开始，经济开始复苏，每一次当出现“楼价比往年平”的情况时，楼价便会反弹，近年，除了在09年金融海啸后录得-20%外，当年度变化下跌至+2.5%至-10%之间便会反弹。而当“楼价比往年贵很多”时，楼价便会放缓甚至下跌。这个“楼价比往年贵很多”的数值由04年时的40%，慢慢缩窄至近期的20%。现时，年度变化数值是大约17%，属于高位。
年度变化在24至39个月便会完成一个周期。自2016年6月起，至今已有27个月。按过去的表现，年度变化将于一年内回到谷底。可是，年度变化的谷底并不代表楼价会比今年平出一大截，按近年的情况，年度变化跌到-5%已经有很大支持。换句话说，在明年某一天，回顾一年跌幅达5%的时候，楼价便会反弹，反弹的幅度往往是一年升幅超过20%。
星之谷地产首席按揭顾问 “按揭达人”作者，多份报章的专栏作家。如对本文章有任何问题请电邮: [email protected]