房地产投资有两个基本的财务收益：租金收益和资本收益。作为对投资有希望的业主，你定会听过这两个名词，但这些名词的实际含义是什么？
什么是租金收益？
租金收益是透过出租物业而产生的年度回报。计算租金收益，你需要先了解物业的购买价格和期望收到的租金。
收益率越高，投资回报就越好。因此，买楼出租的业主通常使用潜在的租金收益来确定物业是否一项好的投资。在负担得起，而同时租户需求高并能收取良好租金的地区，往往收益会更好，因为初始投资支出较低，因此收益受到的挤压亦较小。
上述计算称为总租金收益率。如果想确定你的净收益（实际带回家的金额），需要在计算之前，从年度租金表码中扣除与出租物业相关的所有费用。这些费用包括租赁代理费、业主保险以及维护和维修费用等。
在投资前，我们应牢记几点：与市中心的距离、当地便利设施、绿色休闲空间、学校网络和强大的交通连接等等都是会使出租物业更具吸引力。
租金收益可能因应物业类型、位置和面积而有所不同。通常情况下，马来西亚租金可达 4-5% 的收益率，与香港大多数物业的租金收益率通常为 2-3% 相比，该收益率相对高得多。
什么是资本收益？
资本收益，也称为资本增值，是业主考虑的一个关键因素。从本质上讲，随着时间的推移，物业的资本价值会增加多少？如果将来出售，出租物业能得到多少？
在过去 20 年里，随着全国楼价飙升至创纪录水平，资本收益已成为业主更大的考虑因素。
你应该优先考虑哪一项？
在基本层面上，短期投资的业主应考虑可提供高租金收益的地点，而具有长期眼光的业主可能希望优先考虑具有历史资本收益和楼价稳步上涨的地区或城市。
当然，随着时间的推移，业主有可能同时获得强劲的租金收益和良好的资本收益，但在这方面并不能保证。在选择投资地点时，租金收益和资本收益并不是唯一要考虑的因素。租户需求、出租物业在市场上的停留时间以及计算出可以实际收取的租金都同样重要。
如果你只关注资本收益，应该考虑未来几年楼价可能会迅速上涨的新兴地区，或者一些不受外部因素的影响，多年来楼价稳步上涨的地区。
我们永远无法百份百确定地预测楼价未来会发生什么变化，但如果目标是在市场需求稳定或有基础设施项目进行中的地区，如马来西亚，一般都会有不错的租金回报。