编者荐语
中小房企退地、大房企退地、联合体退地面面观。
原创首发：公众号【楼盘挖掘机】
近日，宋都股份“割肉”5000万退地引发热议。
公告显示，宋都退地的原因是公司管理层考虑市场风险因素，基于公司稳健发展作出的决策。
虽说宋都是集中供地后第一家退地的房企，但是回望漫漫房地产历史，房企退地情况并不罕见，甚至大型房企也曾面临退地风波。
动辄十几亿的地价，没有一家开发商会随便拿地，更不会随便退地。毕竟，退地之举不仅会使企业面临经济损失，还会对声誉、股价、市场造成重大打击。
那么，导致房企宁愿付出巨大代价也要退地的原因是什么？这些年曾经退过地的房企，后来怎么样了？
由宋都退地想到的，小挖本期要好好挖一挖，房企退地背后那些事。
不仅宋都股份
港资房企瑞安也退地了
还是先回顾下宋都退地的情况。
宋都股份在杭州首轮集中供地中共拍下5宗土地，土地价款分别为17.83亿元、3.35亿元、8.91亿元、8.46亿元以及7.29亿元。而宋都股份要退掉的，正是这宗叫价17.83亿的土地。
有报道称，因为合作方宝龙地产突然“变卦”，宋都股份不得不作出退地决策，不然则将面临“亏掉一个项目”的巨额损失。但随后宝龙对此予以否认。
业内人士分析，退地说明企业拿地压力比较大，如果盈利空间不大，且有很多配建的任务，企业拿地积极性就不高。
无独有偶，瑞安房地产（以下简称瑞安地产）也在不久之前退掉了两宗土地。
近日瑞安地产披露，已与佛山市禅城区土地储备中心签订土地使用权储备协议书，将正式退回岭南天地项目7号及8号土地。
据小挖了解，该地块被瑞安地产握在手中14年之久，期间并未动工。
2007年12月，瑞安地产通过旗下公司联合竞买的方式拿下佛山祖庙东华里片区一块巨无霸地块（佛山岭南天地项目），耗资75.1亿元，总建筑面积达150万平方米。
此次退回的这两宗地块的用途为办公及商业，建筑面积达38.74万平方米，约占总建筑面积的26%。按照规划，这两块地将建造两栋高度分别为260米、420米的办公楼。
瑞安地产此次的退地，很可能就和这两宗地块的用途相关。
小挖了解到，近年来佛山写字楼市场一直处于饱和状态，写字楼空置率极高，在2020年上半年甚至达到了43.8%。而且，祖庙片区并未处于佛山写字楼市场的核心地带，租赁、去化是该区域写字楼市场面临的难题。
因此，倘若瑞安地产继续开发此项目，恐怕就得不偿失了。此次退地既契合自身的发展策略，又能获得政府26.53亿元的补偿款，相较于宋都股份的退地结果，可谓“风光”。
中小房企退地：
主动止损与“蛇吞象”后遗症
土地对于房企而言可谓发展之根本，无论是拿地还是退地，既要考虑到企业的发展策略、经营现状，还要考虑到市场需求以及开发成本。
房企退地的结果，也是各有不同。
尤其对中小房企而言，拿地需谨慎，退地更要通盘考虑，一着不慎，便会带来巨大损失。
在杭州的退地史上曾有一个著名案例——雅戈尔退地，其退地直接造成4.84亿元的巨额损失，退地代价是宋都股份的近十倍。
据悉，雅戈尔退出的这两块地是2010年杭州市的“地王”项目之一。2010年11月30日，雅戈尔分别以12.56亿元和11.65亿元的价格拿下这两块地，总共耗资24.21亿元拿下了杭州著名的申花地块。平均楼面地价接近18000元／平方米，打破之前这一板块宅地楼面地价记录。
当时申花地块附近的在售楼盘均价在22000元/平方米左右，而雅格尔的楼盘保底价则高达26000元/平方米。
亏本压力之下，雅戈尔只好选择缓交土地出让金，暂缓地块开发。直到2013年，申花地块周围同期地块均已进入销售阶段，而雅戈尔还未交齐土地出让金。迫于压力，雅戈尔只好断臂求生，选择退地。
这一进一出，雅戈尔损失了4.84亿元，相当于其2012年净利润的三成，接近其地产业务净利润的五成，要靠销售1200多万件服装方能弥补。
据年报显示，雅戈尔2013年实现净利润135,959.70万元，较上年同期减少2.39亿元，同比降低14.88%。
和上述房企主动退地的情况相比，大龙地产却是一个“被退地”的特例。对其而言，“被退地”所带来的后遗症远不是赔钱就能治好的。
2009年11月，总资产仅为30.07亿元的大龙地产以50.5亿元拿下了北京顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地，成为当时楼面价、起拍价、地价款三冠王。
然而，在此次被业界称为“蛇吞象”的拍卖之后，大龙地产便迎来几年的停滞期，地产业务一度一蹶不振。
2010年，大龙地产因欠缴地价款被市国土局暂停了在京拿地资格，并没收了竞拍“地王”2亿元保证金。
此后，公司连续三年净利润下滑，在2012年亏损近亿元。在此期间，大龙地产不仅甩掉明星项目北京王府井“西部会馆”，还放弃了北京市棉花片危改区“大龙新都”项目，以谋求资金的回笼。
2012年，大龙地产年报显示净利润为-9700万余元，为解燃眉之急，2013年，大龙地产“挥泪”卖掉二环内的“黄金项目”，为公司补充近10.58亿元，使公司盈利转亏为正，避免了被上交所“ST”的命运。
值得注意的是，2012年3月北京市国土局印发了《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》，在“十二五”期间，三环内将原则上不再新增供应住宅用地，四环内原则上不再新增供应集中建设的经适房项目用地。
由此可见，当时的大龙地产是下了多大的决心才舍得将位于二环内黄金地段的“大龙新都”项目卖出去。
虽然此次“缓兵之计”缓解了大龙地产的资金压力，但是对于公司形象以及未来的发展造成了很大影响。
大龙地产退地事件正是值得中小型房企警示的典例。
对于中小型房企而言，拿地不顾自身资金状况和开发实力，“蛇吞象”是大忌，吃不下大货值的地却非要吃，再吐出来的可能就不仅仅是一块地了。
恒大、富力、万科等大房企
也曾面临退地考验
退地现象不仅仅出现在中小房企中，一些大房企也面临退地难题。
据小挖了解，碧桂园、恒大、万科、富力等知名大型房企也曾遇到“退地风波”。相较于中小型房企规避风险的退地之举，大房企退地面临的情况更为复杂，既有资金不足之困，也有规避风险之举，同时还有来自第三方因素的影响。
对于实力更为雄厚的大房企而言，更倾向于选择更为抢手、开发利润更高的地块，然而这样的地块往往叫价更高，倘若房企资金链不是很顺畅，就会出现拿地资金不足的情况，无奈之下只好退地。
多年前，恒大、富力都曾因资金不足而退地。
2008年1月8日，恒大经过激烈竞价，以超过低价近八倍的代价拿下广州市天河区绢麻厂地块，耗资41亿元。然而，在规定期限内恒大并未缴清土地出让金，最后不得已违约退地。
同年8月，富力地产和深圳鼎力在2007年9月以47.05亿元夺得的佛山东平新城地块也因未在规定时间内缴清土地款而被佛山市国土部门收回，并没收其2.4亿元的保证金。
后来，富力董事长李思廉就此事做出解释称，该地块商业面积超70%，经历了2008年的金融海啸，市场已存在很多不确定因素，公司如果把大部分资源投资在商业地产，会比较吃力。
房企购置土地之后，还要经过一系列复杂的流程才得以走到销售的地步。在此过程中开发商不仅要担心政策变动、资金不足的情况，同时还要担心来自第三方因素的影响。
万科就曾经历过类似的情况，不得已做出退地之举。
2010年9月，万科以公开拍卖方式获得河北省香河县土地，建设五矿万科欢庆城。然而，在项目一期实现热销后，却发生香河土地违规圈占风波，并引起社会广泛关注。有关部分介入调查，欢庆城项目被迫停工停售。
最终，在经过近两个月的复杂交涉后，香河县国土资源局归还了五矿万科土地款，收购了其在建工程，并收回了相应部分土地的使用权。
然而，五矿万科从前期考核到联手拍地、项目施工、取得预售，再到归还土地、出售工程，长达两年的心血付之东流。可见，由第三方因素造成房企退地，对房企的产生的影响也是很大的。
联合拿地潜在风险大
主体分裂易引发“退地”风波
除了规避风险、资金不足以及第三方影响等因素导致退地以外，还有一种影响房企“退地”的因素值得关注，就是联合体分裂导致“退地”的现象。
其实，这种情况并不是真正意义上的退地，而是联合体中某些企业或因价格超出预期、或因合作出现分歧从而退出联合体、放弃拿地。
这与上述企业有所不同。真正意义上的退地是开发商将土地交还给政府，而联合体中的所谓“退地”，指的是部分房企在联合体的拿地竞争中退出。
其中最典型的例子便是2015年华润置地和招商局置地北京“退地”事件。
小挖发现，当时媒体的报道几乎都用了“退地”字眼，引起业内轰动，央企“退地”也被解读出各种信号意义，并且引发各界广泛议论。
2015年11月2日，华润置地、华侨城、招商局置地联合体以总价83.4亿元、配建5.7万平米公租房的代价竞得丰台南苑乡B组团地块，楼面价高达5.6万元/平方米，溢价率为50%。
小挖了解到，华润和招商的“退地”并非将土地退回，将其理解为联合体的散伙更为合适。这两家均认为价格超出其预期，因而选择退出，最终华侨城一家竞得了这块地。
在地价偏高、开发难度大、入市风险高的前提下，丰台南苑乡B地块未来的利润空间及消化速度都面临极大的挑战，华润、招商的退出也无可厚非。
最后，丰台地王也没能落在华侨城手里。在愈发严峻的调控政策下，华侨城在2017年12月26日将北京丰台地王项目100%股权完全出售给泰禾，累计成交额达108.62亿元。
此外，泰禾还曾接盘过一个轰动一时的北京昌平南邵0303-07地，“龙湖平安退地风波”的主角正是该地块。
2015年10月23日，龙湖、平安、昌基联合体以总价14.25亿元、配建4.56万平方米“人才公租房”的代价竞得南邵镇0303-07地块。
但在拿地一周后，龙湖和平安决意退出该项目的开发，因为代表联合体出面拿地的昌基最终举牌成交价超过了龙湖、平安的授权价。
最终，该地块由泰禾接盘，与昌基合作开发，两家各占80%股权和20%股权。
近年来，面对土地更贵、融资更难、开发周期更长、消费者对品质要求更高等因素，房企合作开发项目的模式越来越受到欢迎。
联合体模式不仅能缓解房企资金压力、减少开发风险，还能优化市场资源配置，从而实现利益的最大化。
但房企之间也有分歧存在，并不是每个房企联合体都能在拿地等环节上，自始至终达成共识。这也就意味着，联合体拿地存在很大不确定性，很容易出现“退地”现象。
知名地产分析师对小挖说，联合体拿地可以有效发挥联合体成员的资源与合作优势，分担拿地的资金压力与市场风险，但是联合体内各成员的诉求与风格差异容易造成联合体关系的不稳定。对第三方而言，联合体成员间又是承担连带责任的，也就是说扩大了各成员的潜在风险。
所以对于准备联合拿地的房企来说，做足合作伙伴的功课、及时沟通最为重要。
小结
对于房企而言，拿地、退地都是值得深思熟虑的事，诸多相关案例为其敲响警钟，除了一些不可控的因素外，对土地的选择一定要更加慎重，通盘考虑。
一位资深专家分析称，土地市场“蛇吞象”现象屡见不鲜，房企争先竞价抬高地价的情形更是时有存在，在大环境逐渐收紧的当下，房地产行业要行稳致远，房企更要审视自身，贴合行业发展需要，合理竞争。
“两集中”“三条红线”“集中度管理制度”等政策的出台，也为房企狂热拿地拴上紧箍。
正如万科董事长郁亮所说，房企要向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱，挣慢钱、长钱、老实钱。
在新业态下，土地红利、金融红利对房企发展的影响已经减弱，靠拿地来获得行业竞争优势的概率越来越低。
未来，房企发展更依赖于管理、产品、服务和创新。
当下，整合资金、加快销售、提高管理才是房企“活下去”的重中之重。
莫要贪心拿地，垮了大步子，也容易跌大跟头。
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