一次流拍，一次暂停出让，经历两次波折后棉二地块又挂牌了，计划12月16日出让。和上次不同的是，这次起始价上涨了7200万，还取消了保障房的建设。一顿操作之后，棉二地块能不能顺利出让呢？今天我们就来聊一聊。
棉二厂区入市面积共120.72亩，地块位于棉一厂区以东，光华路以南，名门街以西，和平路以北。用地性质为住宅，商服和教育，容积率需要小于等于2.0，地块第一次挂牌起始价为13.95亿，第二次挂牌起始价变成了14.67亿。今年最常见的是，第一次流拍第二次降价入市，像棉二这样，流拍再入市反而涨价的，确实是头一遭。
从实地航拍可以看到，除地块北侧的三组建筑外，目前该地块已经拆除为净地状态，静待新主人入场。棉二地块第一次挂牌的时候，坊间传闻，多家国企和中字头房企跃跃欲试，希望将其收入囊中。
当大家都以为石家庄土拍市场将一扫此前频繁流拍停拍的阴霾迎来高光时刻的时候，土拍当天却仅有一家房企报价，加价500万出价14亿，最终以报价低于底价流拍收场。有人说是报名房企资料出错了，有人说是意向房企拿地计划被总公司否决了。无论是什么原因，棉二地块的首次亮相都以失败告终了。
棉二地块的未来归属为何这么重要？原因有二。我们一一道来。
首先，棉一棉二是石家庄工业时代的记忆，承载着石家庄人的记忆。截至目前，与棉一棉二一脉相承的其他棉纺厂都已经名花有主，且后续开发项目大多为改善甚至豪宅产品，仅剩的棉一棉二名花无主。
因此棉二旧厂区地块入市的第一时间便与棉三棉四一起放在了PK台上。同样是棉纺厂改造，同样位于和平路沿线，同样是方正大面积净地。但是它们又不大一样。
2015年12月25日，棉三161.78亩地块，引发碧桂园，中海，中建，荣盛激战807轮，最后荣盛出价28.91亿元将棉三收入麾下，亩单价达到1787万元，石家庄新“地王”诞生。但仅仅过了10多天，棉四地块公开出让，还是那四家房企，竞拍91轮荣盛再次胜出，总价35.5亿元，单价1992万元/亩的价格，地王记录再次刷新。两大地块变身荣盛华府，入市价格每平29000元。至此，和平路高端居住氛围开始形成。
当房企与购房者都以为石家庄的楼市盛宴就此开启时，却没想到盛宴的高潮已经过去了。
2017年，石家庄限购限售政策出台，房价的的飙升态势也逆转而下，从普涨走向了分化。但楼市这趟高速列车在惯性驱使下依然看似动力十足，大家没有觉察出几分异样。
2021年，十四五规划的第一年，也成了石家庄房地产市场的分水岭。这一年，石家庄开始推动老工业城市工业遗址保护利用、打造“生活秀带”，“二环内做减法”存量土地优先用于公共服务设施，新建居住项目严格控制容积率不得高于2.0。也因此，棉一棉二厂区改造将承接“补齐公共服务短板”和“工业遗址保护”的职责，地块规划里将部分厂房和车间保留，规划为公园绿地和工业遗址风貌区，并计划2024年9月底前基本完成。可以看出，它与不远处的石煤机地块一样将打造为配套完善的高品质社区。
第二个原因，棉二厂区本身地处一环旁的黄金地段，紧邻城市主干道和平路与光华路，西侧还将打通青园街，更重要的是地块临近地铁2号线建和桥站和规划中的地铁5号线。这里聚集了石家庄最优质的的生活配套，如长征街小学，二十三中，医大四院，石家庄市妇产医院，长安公园等。
同时，和平路作为石家庄新晋地王一条街，沿线已经有阿尔卡迪亚、荣盛华府、东胜时间山等多个曾经的地王项目，并且城市更新试点石煤机改造瑞凝府正在热火朝天的建设中。地王的前身加后期高品质的规划，让和平路沿线的房价也翻了几番，从曾经的老工业区变身石家庄改善人群的新宠。
历史情怀，高规格规划加上优质地段，棉二旧厂区地块这么一个香饽饽，为何入市后却一波三折没有顺利出让呢？
原因在于，它“生”不逢时。2021年开始，在宏观经济和调控政策的双重影响下，大大小小的房企们都面临着生死存亡的抉择。或是收缩规模，或是债务缠身，或是暴雷，曾经要深耕石家庄的它们，现在唯一的目标就是，活下去。在衡量利弊之后，众多房企开始逐步退出石家庄市场，留下来的，也开始谨慎拿地，静观其变。
石家庄楼市的低气压无需多言，土地市场更没好到哪里去。统计数据显示，前9个月石家庄土地各项数据整体呈环比下跌趋势且跌幅较大，多宗地块出现流拍停拍现象。拿地房企多为本土房企，全国性品牌房企基本没有拿地欲望。在这种情况下入市的棉二遭受冷遇也在情理之中。
政府财政吃紧，需要钱。开发商房子卖不出去，需要钱。买房的人收入不增加甚至锐减物价却一直涨，更需要钱。构成楼市的三大主体，谁也不想让步分毫，博弈就此展开。
好在最近，楼市利好不断，先是降息降首付鼓励支持刚性和改善性住房需求，然后又大手笔在推出金融16条，在房企融资、保交楼等方面强力支持房地产市场平稳健康发展。紧接着银保监会又发布了支持优质房企通过保函置换预售资金的通知。在市场信心较为脆弱的当下，监管部门释放重磅利好，对修复、提振市场信心的积极作用毋庸置疑。
那这些政策是否会传到至石家庄楼市，让开发商增加拿地信心呢？市场上大家的观点也分成了两个阵营。
一方认为，各项政策都是在帮助开发商纾困，但是对于开发商来说，最重要的是卖出去房子。尽管利率下调，但是宏观经济下行，再加上房价一路走跌，购房者们早已不是5年前着急上车的心态了，利率下调，他们期待的是进一步下调，房价跌了，他们还在等待明天是不是还能跌一点，毕竟一平米少掏一百块，过年回家的大红包也能省出来不少。所以他们认为购房者不买账市场是转不起来的。
而另外一方则认为，楼市拐点要来了。他们认为，两年来国家大力整治房地产市场，是在驱逐劣币，一些信用不好资质不行能力不足的房企在这一波动荡中原形毕露，而活下来的房企们作为优质企业将得到国家的扶持，无论是对房企的并购还是点名对示范性房企给予融资支持，最近频发出台的利好政策是一年多来监管部门纾困房地产行业的标志性动作，低迷良久的地产即将迎来拐点。
在这样的背景下重新登场的棉二地块，能否搭乘楼市利好的快车卖个好价钱呢？欢迎大家讨论。