8月5日，中交+卓越竞得的昌平两宗地块公布了案名。东小口马连店组团旧村改造项目1803-610地块案名拟定为【奥森春晓】，中关村生命科学院三期及北四村棚改A地块案名定为【北清云际】。

奥森春晓以36.1亿+2.05万㎡公租房竞得，溢价率5.25%。可售住宅楼面价约5.3万元/㎡，销售指导价6.3万元/平。

北清云际成交价为49.9亿+2.95万㎡公租房，溢价率5.05%，可售住宅楼面价约5万元/㎡，销售指导价为6.2万/㎡，目前周边二手房挂牌均价在4.6万-9万元/平左右。

两个地块的卖点不同。

北清云际项目最邻近“生命谷”生命科学园的地块，处于“生命谷”南，“回天地区”的西北角，卖点偏产业。奥森春晓距离8号线地铁平西府地铁直线500米左右，卖点为地铁。

这两个地块有可能叠加的竞报公共租赁住房，被要求必须配建14100平。此外还会配建养老驿站、卫生服务站以及文化活动室等。

奥森春晓

奥森春晓土地规模31537.814平/m，地上建筑规模为88306平方米，而且是纯居住用地。预计可建700多套房屋。规划建设容积率2.8、限高80米的高层建筑6栋。住宅楼高达 28 层，西边是公共设施，东南两栋建筑的外立面与其他建筑不同，应为公租房。

建筑立面部分的造型采用了大角窗，在禁止落地窗后，大转角窗成为各大开发商的热门设计。在采光和通风的双重优势下，作为北方建筑，冬季室内保温也成为一大难点。

奥森春晓的指导价为63,000/㎡，是昌平最贵的新房，而且北边还有半拆迁的庄，环境是不如海淀的，但胜在交通优势。

奥森春晓距离地铁8号线平西府站仅有有400米，8号线地铁向北两站到可以到昌平线朱辛庄站，向南可连接地铁13号线，直接通达北京东城区。

到生命科学产业园、望京商圈或是直接进城都很方便，精准定位在望京、中关村、科创新片区和望京上班的人群。

此外，奥森春晓临近北青路，北青路与京藏高速、京新高速相连，惠南北路和京藏高速相连，与北五环快速相连，开车30分钟也完全可以到达海淀中关村。

有交通优势加成，周边的规划可以展望，入市后将成为回龙观板块唯一在售新房，奥森春晓入市后的受欢迎程度可以相见，价格对比周边二手“房价”已经倒挂。

北青云际

“北清云际”位于昌平区回龙观街道。

直线距离1.5公里内是昌平线生命科学园站、13号线龙泽站、16号线回龙观站，占有昌平南半数地铁资源。公路方面，北清路快速连接京新高速，京藏高速，半小时通达海淀。

北清云际项目地块西侧400米左右是京藏高速，西侧还有一片待开发出让的空地，在空地没有建筑之前北青云际虽然出行方便，但很容易受到噪音影响。

整体来说，“北清云际”的优势在于可以更好的服务于生命科学园就业“码农”。

其周边配套与“奥森春晓”相比相略有差别，北清云际周边现有配套在1-2公里之间，临近区域无配套。项目自身配建18班幼儿园和2100平米下沉式商业街区，弥补小板块内无配套的短板。

而奥森春晓东侧有商业规划，西侧有教育规划，又是纯地铁房，出行居住要更方便。

户型方面方面，奥森春晓户型总价550万起步。

94平三室两厅一卫

113平三室两厅两卫

118平三室两厅两卫

130平四室两厅两卫9.9米面宽

北清云际户型总价480万起步。

81平两居

94平三居

105平三居

122平三居

两个项目都走刚需路线，北清云际的户型放出了81平两居小户型，总价要更低。在市场小户型极度稀缺的情况下，销售不成问题。

价格方面，奥森春晓的价格和周边二手房价形成倒挂，公园悦府二手房价格7万+，其他老小区的二手房价格在6.1-6.5万/平米之间。

作为大住区核心位置，奥森春晓的定价虽比北清云际贵了1000元/㎡，但与周边项目相比还是便宜的。

北清云际的价格和周边二手房价格基本持平，南侧二拨子新村安置房和北京人家均价在5.6-6.1万/平米，龙城花园别墅的均价在5.2万/平米。

从去年到现在，昌平区的二手房上涨较快。有数据显示，连续2个月，海淀、昌平、顺义3个区域二手房参考价攀升；7月份，回龙观板块成交量排名位居第二，超过500套。

奥森春晓和北京云集的入市定位，是让板块内的刚需、刚改人群都有上车的机会。占据地铁优势，有产业支撑的上地及回龙观板块需求需求会很强劲。

当然了，这两个项目虽然有竞争力，也不是没有缺点。

比如虽然新房的性价比更高，但部分业主考虑到孩子上学的问题，二手房可以快速积分落户，新房则需要等两三年，有时间成本。周边的规划建设还需要时间，北清云际靠近京藏、京新高速，需要考虑噪音问题，离地铁较远等。

相比之下，奥森春晓的性价比要更高一些。